Schadenersatz im Mietrecht
Mit dem Abschluss des Mietvertrags gegen sowohl Mieter als auch Vermieter Rechte und Pflichten ein. Verstößt eine Partei gegen ihre vertraglichen Pflichten, kann das zu Schadenersatzansprüchen für die andere Seite führen.
Mieter und Vermieter im Stress – wer zahlt den Schaden?
Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen Mietrückstand
Der Vermieter hat ein wirtschaftliches Interesse, dass die Miete pünktlich gezahlt wird. Kommt der Mieter dieser Pflicht in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht nach und ist mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit der Zahlung in Verzug ist und insgesamt einen Betrag in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten schuldet. Dabei ist es unerheblich, für welche Monate der Mieter die Zahlung schuldig geblieben ist. Der Mietrückstand kann sich auch über mehrere Jahre ergeben. Entscheidend ist, dass der Mieter mindestens zwei Monatsmieten schuldet.
Zum Mietrückstand zählen können neben der Kaltmiete auch offene Forderungen aus der Betriebskostenvorauszahlung und Heizkostenvorauszahlung. Bleibt der Mieter Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung schuldig, gehören diese Forderungen allerdings nicht zum Mietrückstand, da es sich nicht um wiederkehrende Zahlungen handelt.
Liegen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Mietrückstands vor, ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter zuvor abzumahnen.
Der Mieter kann die fristlose Kündigung noch umgehen, wenn er innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Räumungsklage seine Mietschulden bezahlt. Für Vermieter kann es daher hilfreich sein, neben der fristlosen auch hilfsweise die ordentliche Kündigung auszusprechen. Nach der Rechtsprechung des BGH vom 19. September 2018 kann auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung des Mietverhältnisses führen, wenn die vorrangig ausgesprochene fristlose Kündigung durch die Begleichung des Mietrückstands nachträglich unwirksam geworden ist (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).
Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung
Der Kratzer im Parkett, der Fleck auf dem Teppich, die beschädigte Tapete – jede Wohnung weist mit der Zeit Gebrauchsspuren auf, die oft erst beim Auszug richtig auffallen. Hier stellt sich dann die wichtige Frage, ob es sich um normalen Verschleiß handelt oder um Schäden, für die der Mieter durch unsachgemäße Nutzung der Mietsache verantwortlich ist. Ist letzteres der Fall, hat der Vermieter in der Regel einen Schadenersatzanspruch.
Wesentlich für den Schadenersatzanspruch ist jedoch, dass die Beschädigung tatsächlich auf eine unsachgemäße Nutzung des Mieter zurückzuführen ist. Das muss jedoch häufig im Einzelfall entschieden werden. Haben zum Beispiel die Rollen eines Bürostuhls Kratzer im Parkett verursacht, ist von einer unsachgemäßen Nutzung auszugehen und der Vermieter hat Anspruch auf Schadenersatz. Kratzer im Hausflur sind hingegen in der Regel auf normalen Verschleiß zurückzuführen.
Ist der Mieter für den Schaden verantwortlich, kann der Vermieter unter Fristsetzung die Beseitigung des Schadens verlangen. Im Einzelfall kann auch auf die Fristsetzung verzichtet werden und der Vermieter kann direkt Schadenersatzanspruch geltend machen.
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Streitpunkt Schönheitsreparaturen
Viele Streitigkeiten im Mietrecht drehen sich um die Schönheitsreparaturen. Grundsätzlich ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Wohnung in Schuss zu halten und Reparaturen durchzuführen. Er kann die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auch auf den Mieter übertragen. Aber Achtung: Zulässig sind solche Klauseln nur, wenn die Wohnung an den Mieter in einem renovierten Zustand übergeben wurde.
Nach der Rechtsprechung des BGH sind Klauseln, die den Mieter zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichten unwirksam, wenn der Mieter die Wohnung in unrenovierten Zustand übernommen hat.
Ist die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wirksam vertraglich vereinbart, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß durchführt. Der Schadenersatz umfasst dabei die Kosten für die Renovierungsarbeiten und ggf. auch Mietausfälle, wenn die Wohnung aufgrund der Reparaturarbeiten nicht zeitnah wieder vermietet werden konnte.
Anspruch des Mieters auf Mietminderung
Der Vermieter ist vertraglich verpflichtet, die Mietsache im gebrauchsfähigen Zustand zu übergeben und sie für die Dauer der Mietverhältnisses im vertragsgemäßen Zustand zu halten. Weist das Mietobjekt Mängel auf, kann der Mieter Anspruch auf Mietminderung oder auch auf Schadenersatz haben.
Bei Mietmängeln muss jedoch unterschieden werden, ob es sich nur um einen Bagatellschaden handelt oder ob ein Mangel vorliegt, der den Mieter an der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung hindert. Ein tropfender Wasserhahn lässt sich z.B. nicht mit einem ausgeprägten Schimmelbefall oder dem Ausfall der Heizung im Winter vergleichen. Es ist auch zu beachten, was die Parteien zu Mietmängeln im Mietvertrag vereinbart haben.
Liegt ein Mietmangel vor, muss der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich mitteilen. Der Vermieter ist dann verpflichtet, umgehend für die Beseitigung des Mangels zu sorgen, sofern dies in seinem Machtbereich liegt. Typische Mietmängel sind z.B. unzureichende Heizungen, Schimmelbildung, undichte Fenster, feuchte Wände, Lärmeinwirkungen oder eine Abweichung von der vertraglich zugesicherten Wohnfläche. Die Liste ist nicht abschließend, es können auch andere Mietmängel vorliegen.
Der Mieter kann bei Vorliegen eines Mietmangels die Miete mindern. Hier stellt sich jedoch regelmäßig die Frage, in welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist. Grundsätzlich ist die Mietminderung immer einzelfallbezogen. Maßgeblich ist Dauer und Grad der Beeinträchtigung.
Schadenersatzanspruch des Mieters wegen Mietmangels
Neben den Anspruch auf Mietminderung kann der Mieter auch Anspruch auf Schadenersatz wegen eines Mietmangels haben. Dies kann der Fall sein, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist und der Mieter den Mangel selbst beseitigt. Dann kann er vom Vermieter den Ersatz für die Kosten verlangen. Auch in diesem Fall muss der Mietmangel zuvor dem Vermieter angezeigt worden sein. Zudem muss der Mieter auch den Eintritt und die Höhe des Schadens sowie ein Verschulden der Vermieters nachweisen.
Streitpunkt Kaution
Es ist ein weit verbreiteter Irrtum, dass die hinterlegte Kaution genutzt werden kann, um Mietrückstände zu begleichen. Weder Vermieter noch Mieter dürfen die Kaution in dieser Weise verwenden. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt ist.
Hat der Mieter z.B. den Mietvertrag gekündigt, kann er die Mietzahlungen nicht vor Ende der Kündigungsfrist einstellen und die Miete mit der Kaution „verrechnen“. Die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses endet erst, wenn der Mietvertrag beendet ist. Eine eigenständige Nutzung der Kaution durch den Mieter, widerspricht dem Sicherungszweck des Kaution. So hat beispielsweise das AG München entschieden, dass ein „Abwohnen der Kaution“ nicht zulässig ist (Az.: 432 C 1707/16).
Schadenersatz im Wohnungseigentumsrecht
Die Eigentumswohnung ist kein Freifahrtschein, sondern bringt auch Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft mit sich. Das geht nicht immer reibungslos und kann zu Konflikten führen, wenn es beispielsweise um die Umsetzung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft geht, etwa um Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum. Bei rechtlichen Auseinandersetzungen mit der Eigentümergemeinschaft als auch mit der Hausverwaltung können Schadenersatzansprüche entstehen.
Schäden am Gemeinschaftseigentum, z.B. ein undichtes Dach, können zu Folgeschäden am Sondereigentum führen, bspw. Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der eigenen Wohnung führen.
Wurde die Behebung des Schadens am Gemeinschaftseigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) schuldhaft nicht oder zumindest nicht rechtzeitig beschlossen und es ist dadurch zu Folgeschäden am Sondereigentum gekommen, kann der Wohnungseigentümer einen Schadenersatzanspruch gegen die WEG haben. Dies gilt aber nur, wenn der Gemeinschaft tatsächlich ein Verschulden zuzurechnen ist. Für verschuldensunabhängige Schäden am Sondereigentum haftet die WEG nicht.
Wurde ein Beschluss der WEG zur Sanierung durch die Hausverwaltung nur mangelhaft umgesetzt und die notwendigen Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum wurden nur unzureichend ausgeführt, kann der WEG-Verwalter in der Haftung stehen.
Ob und wann Schadenersatzansprüche bestehen, ist immer vom Einzelfall abhängig.
Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft
Bleibt ein Wohnungseigentümer das Hausgeld schuldig, hat grundsätzlich nur die Gemeinschaft ein Anspruch auf Zahlung. Ein einzelner Eigentümer hat gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer keine Ansprüche. Ist ihm in Folge der Nichtzahlung des Hausgeldes ein Schaden entstanden, muss er diesen gegen die Gemeinschaft geltend machen.
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Schnelle Antworten auf wichtige Fragen
Muss ich klagen?
Wir haben die Erfahrung gemacht, dass nichts außer einer Klage das gewünschte Ergebnis bringen kann. Also sollte man auch keine Zeit mit überflüssigem Schriftverkehr verlieren. Irgendwann ist ein Anspruch auch mal verjährt - darauf zielt die Verzögerungstaktik der Hersteller ab.
Brauche ich einen Anwalt?
Im Mietrecht können Sie sich vor Gericht nicht selbst vertreten, da bei Streitwerten in dieser Höhe eine gesetzliche Anwaltpflicht besteht. Dies ist grundsätzlich vor Land- und Oberlandesgerichten der Fall.
Wer zahlt?
Idealerweise wickeln Sie ein Verfahren im Mietrecht über eine zum Termin des Schadeneintritts geltende Rechtschutzversicherung ab, In den allermeisten Fällen gibt es Deckungszusagen. Wir kümmern uns gerne darum.
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